Эвакуация арендатора в связи с капитальным ремонтом по реконструкции или реконструкции арендуемого
В Обязательственном кодексе Турции под номером 6098, 350/2 выселение арендатора регулируется в связи с проведением реконструкции арендованного имущества или капитальным ремонтом, расширением или заменой арендованного имущества.Соответственно, арендатор сможет эвакуироваться, если арендованное имущество будет снесено и перестроено. Кроме того, арендатор сможет эвакуироваться в случае необходимости ремонта, расширения или изменения арендованного имущества в целях зонирования или модификации и невозможности его использования во время этих работ. Иск может быть подан по окончании срока действия договора в случае срочных договоров аренды, а также в течение одного месяца, в соответствии со сроком расторжения и периодом уведомления для бессрочных договоров. В иске, который будет подан, суд оценит, соблюдены ли условия, и примет решение об освобождении. Выселение нанимателя в связи с реконструкцией и зонированием является одним из оснований специального выселения нанимателя, которое в ограниченном количестве регулируется законом. Из-за этой эвакуации основой эвакуации является техническая информация о строительстве, поэтому экспертиза и обнаружение приобретают значение при подаче иска. Потому что специалисты сначала оценят, нужна ли перестройка и ремонт. Кроме того, эксперты оценят возможность реализации представленного в суд проекта с точки зрения науки и права. 1) Правовое регулирование эвакуации в связи с реконструкцией: ТБК 350/2: При необходимости ремонта, расширения или изменения арендованного имущества в целях перестройки или зонирования и невозможности использования арендованного имущества при проведении этих работ, по окончании срока действия срочных договоров , в соответствии с общими положениями об аренде в бессрочных договорах, и сроки, предусмотренные для уведомления о расторжении, могут заканчиваться предъявлением иска в течение одного месяца, начиная с даты, определяемой в соответствии с законом . Кодекс обязательств Турции № 6098 (ТБК) m. В 350/2 регламентировано, что арендодатель может выселить арендатора, так как ремонт, расширение или изменение арендованного имущества с целью реконструкции или развития невозможно, пока в недвижимом имуществе находится арендатор. Причиной эвакуации арендатора здесь является невозможность ремонта и перестройки в присутствии арендатора. 2) Условия эвакуации в связи с реконструкцией:
Чтобы арендодатель выселил арендатора на основании TCO 350/2, должны быть выполнены определенные условия. Эти условия заключаются в том, что арендованное имущество сносится и перестраивается или перестраивается, переделка носит существенный характер, арендованное имущество невозможно использовать, имеется утвержденный проект реконструкции и перестройки, и дело возбуждено в срок. 2.1) Снос и реконструкция арендованного: Первой причиной эвакуации, регламентированной в ТБК 350/2, является реконструкция. Под «строительством» в законе следует понимать снос здания и возведение на его месте нового здания. Другими словами, в случае реконструкции достаточно снести старое здание и построить на его месте новое. В случае сноса здания это условие не испрашивается, так как арендатор не может пользоваться недвижимым имуществом. 2.2) Капитальный ремонт, расширение и замена в целях зонирования: Второй причиной эвакуации, регулируемой ТБК 350/б.2, является реконструкция в целях зонирования в связи с капитальным ремонтом, расширением и заменой арендованного имущества. Цель реновации и зонирования – сделать арендованное имущество лучше, спасти его от ситуации и сделать более пригодным для использования. В противном случае иск о выселении будет отклонен. Например, зонирование и модификации с целью превращения их в магазины с целью получения большего дохода, чем сдача в аренду, не могут быть оправданы для эвакуации. Капитальный ремонт, расширение и замена – разные причины эвакуации; ●Капитальный ремонт – улучшение арендованного имущества в связи с повреждением или износом, вызванным временем или любым другим внешним воздействием. В качестве примера капитального ремонта можно привести укрепление ослабленных стихийным бедствием подпоров здания. ●Расширение арендованного имущества заключается в увеличении полезной площади здания за счет добавления новых комнат, балконов, новых этажей к арендованному имуществу или путем изменения внутренних и наружных стен здания. ● Замена, с другой стороны, представляет собой модификации, которые должны быть сделаны в способе использования здания или в способе, который облегчит его использование. Например, объединение двух квартир, строительство лифта, установка батареи. ПРИМЕЧАНИЕ. Когда арендодатель подает иск о выселении, он должен указать, на какой из причин он основан для капитального ремонта, расширения или замены. В отличие от реконструкции, зонирование и реновация должны носить принципиальный характер. Необходимо ремонтировать, расширять и заменять, а если оно недвижимое, то работы ведутся таким образом, чтобы требовался строительный проект. Простой ремонт не может считаться капитальным ремонтом. Решение о том, является ли вносимая поправка существенной или нет, принимается экспертами. 2.3) Невозможность использования арендованного в связи с реконструкцией:Из выражения «при невозможности использования арендованного имущества при проведении этих работ» в ТБК 350/2 четко регламентировано, что при невозможности использования арендованного имущества при реконструкции или зонировании арендованного имущества арендатор может выселиться . Другими словами, строительные работы должны препятствовать заселению арендованного имущества или, если это рабочее место, использованию арендованного имущества. Посидеть в нем все равно не получится, так как арендованный снесут при перестройке. Возможно ли использование арендованного имущества, определят эксперты. При возможности использования недвижимого имущества при капитальном ремонте, расширении или переделке арендованного имущества в иске о выселении будет отказано. 2.4) Представление проекта реконструкции в суд: В законе нет регламента представления утвержденного проекта в суд о проведении реконструкции и капитального ремонта. Однако наличие утвержденного строительного проекта в практике Кассационного суда имеет существенное значение для принятия дела. Проект строительства должен быть одобрен муниципалитетом. Кроме того, суд определит, можно ли реально и законно реализовать проект, одобренный экспертами. В случае эвакуации в связи с реконструкцией разрешение на строительство вместе с ходатайством представлять не нужно. Потому что невозможно дать лицензию на новостройку без сноса здания. 3-я Гражданская палата Верховного апелляционного суда Основание: 2017/16718 Решение: 2018/4453 Дата принятия решения: 25.04.2018«350/2 Обязательственного кодекса Турции. В случаях выселения в связи с капитальным ремонтом, расширением или перестройкой арендованного имущества в целях реконструкции или зонирования обязательно представление архитектурного или предварительного проекта, утвержденного зонированием. Тем не менее, рассматриваемый проект не обязательно должен быть представлен во время судебного иска, и он может быть представлен после даты судебного иска. В конкретном случае адвокат истца потребовал срок, заявив, что территория, на которой будет реализован проект, является очень обширной, что имеется более одного недвижимого имущества и что будут осуществляться сделки по объединению, поэтому проект не дошел до стадии утверждения. Хотя суд принял решение отклонить дело на том основании, что проект должен быть готов к моменту судебного разбирательства, поскольку проект можно представить в ходе судебного разбирательства после даты судебного разбирательства, суд дал соответствующей стороне определенный срок для представления проект должным образом, в то время как доказательства должны быть оценены и решение должно быть принято по результату, с неполным исследованием. Как стало понятно из экспертизы на этот раз, что было неправильно отклонить запрос в письменной форме, решение нашего Палата от 20.09.2017 от 20.09.2017 и № 2017/3975-2017/12373 Решение подлежало отмене.» 2.5) Продолжительность в случае эвакуации в связи с реконструкцией и зонированием: арендодателю не требуется уведомлять об этом вопросе, чтобы подать иск о выселении в связи с реконструкцией и зонированием. Согласно TBK 350/2, если договор аренды заключен на определенный срок, истец должен подать иск о выселении в течение одного месяца после истечения этого срока, а если договор аренды заключен на неопределенный срок, в течение одного месяца со дня даты должна быть определена путем соблюдения периода расторжения и периодов, предусмотренных для уведомления о расторжении. Установленный месячный срок является периодом дисквалификации и будет учтен судом. 3) Запрет сдачи недвижимого имущества в аренду третьим лицам после эвакуации в связи с реконструкцией:Согласно 355/2;● Когда арендодатель предусматривает эвакуацию арендованного имущества по необходимости, он не может сдать арендованное имущество кому-либо, кроме своего бывшего арендатора, если не прошло трех лет без уважительной причины.● Недвижимое имущество, которое было эвакуировано с целью реконструкции и зонирования, не может быть сдано в аренду кому-либо еще в его старом состоянии, если не прошло трех лет без уважительной причины. Прежний арендатор имеет право преимущественной сдачи в аренду недвижимого имущества, прошедшего реконструкцию, в их новом состоянии и с новой арендной ставкой. Это право должно быть реализовано в течение одного месяца после письменного уведомления арендодателя; Если это преимущественное право не прекращено, недвижимая вещь не может быть сдана в аренду другому лицу по истечении трех лет. Если арендодатель нарушает эти положения, он обязан выплатить своему бывшему арендатору компенсацию в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной за последний год аренды. Если арендодатель нарушает эти положения, он обязан выплатить компенсацию своему бывшему арендатору в размере не менее годовой арендной платы, уплаченной в последний год аренды. Однако для того, чтобы арендодатель мог нести ответственность за эту сумму, арендатор должен быть выселен в судебном порядке. Если арендатор выселил в результате собственного заявления или требования арендодателя вне дела, он не может требовать компенсацию. Верховный суд 3-я Гражданская палата Основное 2017/4632 Решение: 2019/ 1687 Дата решения: 28.02.2019 «…Иск о выселении в целях необходимости, перестройки и зонирования ответчики не предъявляли. Арендатор-истец не эвакуировал недвижимое имущество по решению суда или в принудительном порядке. В данном случае не были соблюдены условия компенсации в соответствии со статьей 355 Обязательственного кодекса Турции № 6098. В этом случае, хотя суд должен принять решение о прекращении дела на этом основании, было понято, что отклонять дело с письменным обоснованием неправильно». 4) Истечения срока и конфискация в случае выселения в связи с реконструкцией: Если договор аренды заключен на определенный срок, арендодатель может потребовать выселения арендатора только с подачей иска в течение 1 месяца после истечения срока действия договора аренды. Если дело не будет подано до истечения срока или в течение одного месяца после истечения срока, дело будет прекращено. TBK m. В 350 сделана ссылка на общие положения о бессрочных договорах аренды. Общее положение о сроках расторжения бессрочных договоров аренды TBK m. 328 и 329. В соответствии с этими статьями арендодатель должен соблюдать трехмесячный период уведомления о расторжении договора по истечении шестимесячного периода расторжения, чтобы выселить арендатора, который использует недвижимое имущество по бессрочному договору аренды. Другими словами, поскольку каждый шестимесячный период является периодом расторжения в бессрочных договорах аренды, арендодатель должен уведомить арендатора по крайней мере за три месяца до шестимесячного периода расторжения и подать иск в течение одного месяца после шестимесячного периода. Например, в бессрочном договоре аренды, заключенном 01.01.2022, каждые шесть месяцев являются периодом расторжения. Соответственно, 01.01.2022-30.06.2022 — первый период расторжения, 01.07.2022- 31.12.2022 — второй срок расторжения, 01.01.2023-30.06.2023 — третий срок расторжения. В феврале 2023 года арендатор, нуждающийся в недвижимости, должен передать арендатору уведомление не позднее 31.03.2022 и открыть его в период с 01.07.2023 по 31.07.2023. 5) Назначенный и уполномоченный суд: Судом, отвечающим за выселение в связи с реконструкцией и зонированием, является Мировой суд по гражданским делам. Компетентным судом является Мировой суд по гражданским делам, в котором находится недвижимость.
