Kiralananın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Esaslı Onarımı Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 350/2’de kiracının, kiralananda yapılacak yeniden inşa veya kiralanan esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sebebiyle tahliyesi düzenlenmiştir. Buna göre kiracı kiralananın yıkılıp yeniden inşa edilmesi durumu mevcut olursa tahliye edebilecektir. Ayrıca kiracı, kiralananın imarı veya tadilatı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımının imkânsız olması halinde tahliye edebilecektir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içinde dava açılabilir. Açılacak davada mahkeme, şartların olup olmadığını değerlendirecek ve tahliyeye karar verecektir.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı sayıda düzenlenen kiracının özel tahliyesi sebeplerinden biridir. Bu tahliyesi sebebinde tahliyenin temelini inşaata ilişkin teknik bilgilere oluşturduğundan açılacak davada bilirkişi incelemesi ve keşif önem kazanmaktadır. Zira bilirkişiler öncelikle yeniden inşa ve tadilatın gerekli olup olmadığını değerlendirecektir. Ayrıca bilirkişiler mahkemeye sunulan projenin yapılmasının fen ve hukuk açısından mümkün olup olmadığını değerlendirecektir.

1)Yeniden inşa nedeniyle tahliyenin kanuni düzenlemesi:

TBK 350/2: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350/2’de taşınmazda kiracı varken kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletilmesi veya değiştirilmesi mümkün olmadığından kiraya verenin kiracısını tahliye edebileceği düzenlenmiştir. Burada kiracının tahliye edilmesinin sebebi kiracı varken yapılacak tadilatın ve yeniden inşanın mümkün olmamasıdır.

2)Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyenin Şartları:

Kiraya verenin TBK 350/2’ye dayalı olarak kiracıyı tahliye edebilmesi için birtakım şartların mevcut olması gerekmektedir. Bu şartlar, kiralananın yıkılıp baştan yapılması veya tadilatı, tadilatın esaslı olması, kiralananın kullanımının imkansız olması, yeniden inşa ve tadilata ilişkin onaylı projenin olması ve davanın süresi içinde açılmasıdır.

2.1) Kiralananın Yıkılıp Yeniden İnşası: TBK 350/2’de düzenlenen ilk tahliye sebebi yeniden inşadır. Kanundaki inşa ifadesinden binayı yıkıp yerinde yeni bir bina inşa etmek anlaşılmalıdır. Diğer bir anlatımla yeniden inşa durumunda sadece eski binanın yıkılıp yerine yeni bir inşa edilmesi yeterlidir. Binanın yıkılması halinde zaten kiracı taşınmazı kullanamayacağı için bu şart aranmaz.

2.2) İmar Amaçlı Esaslı Onarım, Genişletilme ve Değiştirme Yapılması: TBK 350/ b.2’de düzenlenen ikinci tahliye sebebi ise kiralananın esaslı onarı, genişletme ve değiştirme sebebiyle imar amaçlı tadilattır. Yapılacak tadilat ve imarda amacın kiralananın daha iyi duruma getirilmesi, harap durumdan kurtarılması, daha kullanılır hale getirilmiş olmasıdır. Aksi halde açılacak tahliye davası reddedilecektir. Örneğin kiralanandan daha fazla gelir etmek amacıyla dükkana çevrilmesi amacını taşıyan imar ve tadilat tahliye gerekçesi yapılamaz. Esaslı onarım, genişletme ve değiştirme birbirinden farklı tahliye gerekçeleri olup;

• Esaslı onarım, kiralananın, zamanın veya dışarıdan başka bir etki sebebiyle hasara uğraması veya eskimesi sebebiyle iyileştirilmesidir. Doğal afet sebebiyle zayıflayan binanın kolanlarının güçlendirilmesi esaslı onarıma örnek verilebilir.
• Kiralananın genişletilmesi ise kiralanana yeni oda, balkon, yeni kat ekleyerek veya bina içindeki iş ve dış duvarların yeri değiştirilerek binanın kullanım alanının artırılmasıdır.
• Değiştirme ise binanın kullanım şeklinde veya kolaylaştıracak şekilde yapılacak tadilatlarıdır. Örneğin iki dairenin birleştirilmesi, asansör yapılması, petek takılması.

NOT: Kiraya veren tahliye davası açtığında esaslı onarım, genişletme ve değiştirme nedenlerinden hangisine dayandığını belirtmelidir. Yeniden inşadan farklı olarak yapılacak imar ve tadilatın esaslı olması gerekmektedir. Onarım, genişletme ve değiştirmenin esaslı olması, taşınmazsa inşaat projesini gerektirecek şekilde iş yapılmasıdır. Basit tamir işleri esaslı tadilat olarak kabul edilemez. Yapılacak tadilatın esaslı olup olmadığının tespiti bilirkişiler acılığıyla yapılır.

2.3) Yapılacak Yeniden İnşa Nedeniyle Kiralananın Kullanımının İmkansız Olması: TBK 350/2’de yer alan ‘’bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise’’ ifadesinden açıkça kiralananın yeniden inşası veya imarı sırasında kiralananın kullanımı imkansız olması halinde kiracının tahliye edebileceği düzenlenmiştir. Diğer bir anlatımla inşaat işlerinin kiralananda oturulmasına veya işyeri ise kiralananın kullanılmasına engel olması gerekmektedir. Yeniden inşada kiralanan yıkılacağından içinde oturmak zaten mümkün olmayacaktır. Kiralananın kullanımının mümkün olup olmadığı yine bilirkişilerce tespit edilecektir. Eğer kiralananın imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi sırasında, taşınmazın kullanılması mümkün ise tahliye davası reddedilecektir.

2.4) Yeniden İnşaya İlişkin Projenin Mahkemeye Sunulmuş Olması: Kanunda yapılacak yeniden inşa ve esaslı tamirata ilişkin onaylı projenin mahkemeye sunulmasına ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak Yerleşik Yargıtay uygulamasında onaylı inşaat projesinin olması davanın kabulü için şarttır. İnşaat projesinin belediyeden onaylanması şarttır. Ayrıca mahkeme bilirkişilerce onaylı projenin fiilen ve hukuken uygulanıp uygulanamayacağını tespit ettirecektir. Yeniden inşa nedeniyle açılan tahliye davasında, dava dilekçesi ile birlikte inşaat ruhsatının ibraz edilmesine gerek yoktur. Zira bina yıkılmaksızın yeni yapılacak bina için ruhsat verilmesi mümkün değildir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas: 2017/16718 Karar: 2018/4453 Karar Tarihi: 25.04.2018

‘Türk Borçlar Kanunu’nun 350/2. maddesi hükmü uyarınca kiralananın yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak tahliye davalarında, imarca tasdikli mimari ya da avan projenin ibrazı zorunludur. Ne var ki söz konusu projenin davanın açıldığı sırada verilmesi şart olmayıp dava tarihinden sonra da ibrazı mümkündür. Somut olayda, davacı vekili, projenin uygulanacağı alanın çok geniş bir saha olduğunu, birden çok taşınmaz mevcut olup tevhid işlemlerinin gerçekleştirileceğini, bu nedenle projenin onay aşamasına gelmediğini beyanla süre verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, projenin dava açıldığı sırada hazır olması gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de projenin dava tarihinden sonra yargılama sırasında ibrazı mümkün olduğuna göre Mahkemece ilgili tarafa proje ibrazı için usulüne uygun şekilde kesin süre verilerek sonucuna göre deliller değerlendirilip bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ile yazılı şekilde istemin reddine karar verilmesinin hatalı olduğu bu defaki incelemeden anlaşılmakla davacının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 20.09.2017 gün ve 2017/3975 Esas- 2017/12373 Karar sayılı ilamının kaldırılarak hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.’

2.5) Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Davasında Süre: Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası açılması için kiraya verenin bu konu hakkında ihtarda veya bildirimde bulunması gerekli değildir. TBK 350/2’ye göre, kira sözleşmesi belirli süreli ise, davacı, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içerisinde, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içerisinde tahliye davasını açmalıdır. Öngörülen bir aylık süre hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen dikkate alınacaktır.

3)Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliyeden Sonra Taşınmazı Üçüncü Kişiye Kiralama Yasağı: TBK 355/2’ye göre;

• Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ●Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödemiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Ancak kiraya verenin bu bedelden sorumlu olması için kiracının dava yoluyla tahliye edilmesi gerekmektedir. Kiracı kendi isteği veya kiraya verenin dava dışındaki talebi neticesinde kiralananın tahliye etmişse tazminat talep edemez.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Esas 2017/4632 Karar: 2019/ 1687 Karar Tarihi: 28.02.2019

‘…Davalılar gereksinim, yeniden inşa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.’

4)Yeniden İnşa Nedeniyle Tahliye Davasında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre:

Kira sözleşmesi belirli süreli olarak kararlaştırılmışsa kiraya veren ancak kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile kiracının tahliyesini isteyebilir. Davanın süre bitmeden veyahut süre bitiminden itibaren bir ay içerisinde açılmaması halinde davanın reddine karar verilecektir.

TBK m. 350’de belirsiz süreli kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümlere atıf yapılmıştır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih sürelerine ilişkin genel hüküm TBK m. 328 ve 329’dur. Bu maddelere göre kiraya veren belirsiz süreli kira sözleşmesi ile taşınmazı kullanan kiracısını ihtiyaç sebebiyle çıkarmak için altı aylık fesih döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymak zorundadır. Diğer bir anlatımla belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerisinde davayı açmak durumundadır. Örneğin 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022- 30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022- 31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiracıya veren en geç 31.03.2022 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında açmak zorundadır.

5)Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.