+90.212.830.17.01

Yasal tavsiye için bize ulaşın

08:30 - 17:30

Çalışma saatleri: Pzt - Cum

Giriş Katta Oturanlar Asansör Bakım Ücreti Ödemek Zorunda Mıdır?

Giriş Katta Oturanlar Asansör Bakım Ücreti Ödemek Zorunda Mıdır?

 

Apartmanda oturan insanların merak ettiği konulardan biri de asansör bakım ücretlerine kimlerin katılacağıdır. Zemin katta oturan kat malikleri asansörü kullanmadıkları için asansör bakım masraflarına çoğu zaman katılmak istememektedir.

Halbuki; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.”   hükmü gereğince apartman aidatlarından kiracı ile kat maliki müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup yaptığı ödeme kira borcundan düşürülür.

Apartmanın ortak asansörünün yenilenmesi/bakımına ilişkin hizmetin de ana taşınmazın zorunlu koruma ve onarım işleri içinde olduğu, bunun da yenilik ve ilaveler kapsamında kaldığı dolayısıyla asansör ile ilgili yapılan harcamalara tüm kat maliklerinin arsa payları oranında katılması gerekir.

FAKAT yönetim planı değiştirilerek gider paylaşımı adil olarak düzenlenebilir veya kat malikleri kurulunda bu konu hakkında karar almak da mümkün olabilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesinde belirtildiği üzere yönetim planı bütün kat maliklerini, bunların külli ve cüzi haleflerini bağlayan bir sözleşme niteliğinde olup yönetim planı hükümlerinin, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır. Ayrıca 28/3 ‘e göre: “ Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. ”

Hükmü gereğince elbette ki apartman sakinleri bu konu üzerinde görüşme gerçekleştirebilir ve giriş katta oturanların asansörleri kullanmadıkları gerekçesiyle bu masraflardan hariç tutulması kararı alınabilir. Ancak burada dikkat edilmesi gereken husus bu kararın çoğunluk ile değil, oy birliği ile alınmasıdır. Ayrıca bu oy birliği toplantıya katılacak olanlardan değil toplantıya katılsın veya katılmasın, tüm maliklerin bir araya gelmesi ile oluşmalıdır. Çünkü kat malikinin kanuni hakkıdır ve bu hak diğer maliklerin ortak kararı ile sınırlandırılamaz.

ÖZET: Binanın giriş katında oturan ve bu sebeple asansör kullanmayan kat malikinin, asansör bakım giderlerine katılması hakkaniyete uygun düşmez. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre apartmandaki giderlere kat malikleri arsa payları oranında katılmak zorundadırlar. Eğer bu masraftan kaçılırsa, açılacak bir dava sonucunda Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu masraf, yükümlülükten kaçınan kimseye mahkeme tarafından rücu edilecektir. Duruşmada zemin katta oturulduğu için bu masraftan kaçınıldığı belirtilen savunma ise geçersiz olacaktır. Sadece yönetim planında, oy birliği ile giriş ve zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletim giderlerine katılmayacağı kararlaştırılabilir. Apartman yönetim planında giriş katta oturan kat maliklerine böyle bir muafiyet tanınmışsa artık giriş dairede oturandan asansör bakım ücreti alınmayacaktır.

 

Konu ile ilgili Yargıtay Kararı için:

T.C. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2013/1165 Esas 2013/3650 Karar

 

Anagayrimenkulün  Bakımı, Korunması ve Zarardan Sorumluluk:                                       

Dava dilekçesinde, 18.04.2010 günlü kat malikleri kurulu kararının yönetim planına aykırı alındığı ileri sürülerek iptali, asansörlerin bakım ve işletme giderlerinden muaf tutulmasına karar verilmesi istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı vekili ile aleyhine temyiz olunan davacı asil E. A. geldiler. Gelen vekil ile asilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı dava dilekçesinde, anataşınmazın kat malikleri kurulunun 18.04.2010 tarihinde aldıkları karar gereğince sitedeki asansörlerin bakımlarının ihalesi, giderlerinin de maliklerden arsa payları oranında tahsilinin kararlaştırıldığını, yönetim planının 13. maddesi son paragrafında zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin bundan muaf tutulduğunu, kendi bağımsız bölümünün de zemin katta bulunduğundan alınan kararın yönetim planına aykırı olduğunu ileri sürerek 18.04.2010 günlü genel kurul kararının iptali ile asansörlerin bakım ve işletme giderlerinden muaf tutulmasına karar verilmesini istemiş, mahkemece yönetim planının 13. maddesinde asansör işletme ve giderlerinden zemin kattaki bağımsız bölümlerin muaf olduğu yönünde hüküm bulunduğu, asansörün yenilenmesi ile ilgili (parçaların değiştirilmesi ) giderlere zemin kattaki bağımsız bölümlerin katılımının istenmesinin yönetim planına aykırı olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, davacının asansör giderlerinden, masraflarından ve işletmesinden muaf sayılmasına karar verilmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.

Ancak;

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden; anataşınmazda kat mülkiyeti kurulmuş olduğu, kat maliklerinin 18.04.2010 günlü toplantısında aldıkları kararın 3. maddesi a, b, c, d, e, f, g ve h bentlerinde; sitede kullanılan 20 adet asansörle ilgili tüm tamir bakım işlemlerinin yapılması ve eksikliklerin giderilmesine, motorlarının değiştirilip yenilenmesine, kabin içi dekorasyonlarının günün koşullarına uygun yaptırılmasına, asansör giriş kapılarının çelik ile kaplanmasına, belirtilen işlerin ihaleye çıkartılması için yönetim kuruluna yetki verilmesine, ihale sonucunda kesinleşecek bedelin kat maliklerinden arsa payları oranında tahsiline karar verildiği, anataşınmazın yerinde yapılan inceleme sonucu düzenlenen bilirkişi raporu ve ek raporuna göre, sitede mevcut 5 blokta 20 adet asansör bulunduğu, bu asansörlerde yapılan onarım işlemlerinin bir kısmının bakım ve onarım kapsamında, bir kısmının da yenileme kapsamında olup tüm bloklara ait asansörlerin yenilenmesinin kaçınılmaz ve gerekli olduğu yenileme kapsamındaki işlerin giderlerine davacının arsa payı oranında katılması gerektiğinin saptandığı anlaşılmaktadır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 19. maddesinin 1. fıkrasına göre kat malikleri anagayrimenkulün bakımı, mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Somut olayda olduğu gibi anayapının asansörlerinin kaçınılmaz ve zorunlu olan yenilenmesi kat maliklerinin yapması gereken işler arasında bulunduğu, bugüne kadar kararlılık gösteren Yargıtay uygulaması ile kabul edilmektedir. Kat maliklerinin anayapıdaki asansörlerin yenilenmesi ve güvenliğinin sağlanması için nitelikli çoğunlukla bir karar almalarına da gerek bulunmamaktadır. Yukarıda sözü edilen yönetim planının 13. maddesinde yer alan zemin kattaki bağımsız bölüm maliklerinin asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmayacağı hükmü ise bilirkişi raporunda da açıklandığı üzere rutin olarak yapılan bakım ve işletme giderlerine yönelik olup, asansörlerin ve bağlantılı aksamlarının kaçınılmaz yenilenmesi bu hükmün kapsamı dışındadır. Bu nedenle asansörlerin yenilenmesi kapsamında yapılan söz konusu işlerin kat maliklerinin hiçbir şekilde erteleyip geciktiremeyecekleri yükümlülüklerinden olduğu gözönünde bulundurularak davacının asansörlerin yenilenmesi ile ilgili giderlerden muaf tutulmasına ilişkin isteminin reddine karar verilmesi gerektiği düşünülmeden davanın tümden kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, Yargıtay duruşmasında vekille temsil edilen davalı yararına takdir edilen 990,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 12.03.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

 

 

 

 

İlgili Mesajlar

Makale

TAHDİT KODLARI

TAHDİT KODLARI Ç101: 1-3 ay arası vize/ikamet ihlali nedeni ile Türkiye’ye 3 (üç) ay giriş yasağı tahdit kodudur. Türkiye’de yaşayan yabancı uyruklu kişilerin ikamet izni

Daha fazla oku
Makale

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI Tapu iptal ve tescil davası, tapu kütüğünün hukuka aykırı ve yolsuz tescil şeklinde düzenlendiği durumlarda hukuka aykırı veyahut yolsuz işlemin

Daha fazla oku
Makale

SPOR HUKUKUNDA TAHKİM

SPOR HUKUKUNDA TAHKİM Tahkim, taraflar arasındaki uyuşmazlığın veya oluşabilecek muhtemel uyuşmazlıkların kamu mahkemelerinde çözümlenmesi yerine, tarafların aralarında kararlaştırarak atayacakları hakem veya mahkeme kanalıyla atanacak hakem

Daha fazla oku