Merkezi Isıtma Sistemlerinin Uygulanmasında Yaşanan Sorunlar ve Ferdi Isınma Sistemine Geçiş Koşulları
Merkezi ısıtma sisteminin uygulamasına ilişkin ana hatların belirlenip geri kalan tüm hususların kat malikleri kurulunun ve her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından, kendi aralarından veya dışardan seçilerek atanan yöneticilerin inisiyatifine bırakılması hukuken ve teknik olarak sağlıklı sonuçlar doğurmayabilir. Uygulamada kat malikleri kurulu her zaman kanunun aradığı şekil ve esas şartlarına bağlı olarak toplanmamakta ve karar almamaktadır. (Nar, 2013) Zira kat malikleri kurulunu oluşturulan kat maliklerinin hem karar alan hem de bu karardan doğrudan etkilenenler olmaları sebebiyle her zaman doğru ve hukuka uygun kararlar alacağını beklemek gerçekçi bir yaklaşım değildir. Merkezi ısıtma sisteminin uygulamasında ana hatların yanında detayların da ilgili yönetmelikte belirtilmesi hem hukuka uygun hem de hakkaniyetli sonuçların ortaya çıkmasına imkan sağlayacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddesinde 18/4/2007 tarih ve 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu’nun 16. maddesi ile yapılan değişikliğe göre toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oy birliği ile verecekleri karar üzerine yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu hükmü 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu ile mevzuata girmiştir.
(2.000 metrekareden az olan merkezi ısıtma sistemine sahip yapılaşmalarda ferdi sisteme geçiş bakımından herhangi bir sorun yaşanmayacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu md 42/IV hükmü uyarınca, bu nitelikteki binalar ister klasik kat mülkiyeti, isterse toplu yapı niteliğinde olsun, kat maliklerinden birinin talebi ile ve kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar çerçevesinde merkezi sistemden ferdi sisteme geçebilirler.)
Enerji Verimliliği Kanunu’nun 7. maddesine göre, yasal zorunluluk gereği merkezi ısıtma sistem olan binalarda ferdi ısıtma sistemi uygulanması halinde ilgili idarece yapı kullanım izin belgesi verilmeyecektir. Bu hüküm çerçevesinde ortalama 20-25 bağımsız bölüm ve üstünü barındıran tüm binalar kanunun amir hükmü gereği merkezi ısıtma sistemi ile ısınacaktır.
Bu yasal zorunlulukların yanında merkezi ısıtma sistemlerinin ferdi ısıtma sistemine dönüşmesinin zorlaştırılması için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından bir takım tedbirler alınmıştır (Çevre Şehircilik Bakanlığı, 2019). Bilindiği üzere ülkemizde yeni yapılar daha çok kat karşılığı arsa inşaat sözleşmesi sonucu imal edilmektedir. (Durak, 2015) İnşaat ruhsatı ilgili idare tarafından onaylandıktan sonra tapu idaresi tarafından bağımsız bölümler imal edilmese de kat irtifakı tapusu verilmekte ve yönetim planı gereği yönetim kurulmaktadır. Örneğin arsanın tek bir gerçek kişinin mülkiyetinde olduğunu, inşaat alanının 3000 metrekare olduğunu ve bu haliyle merkezi ısıtma sisteminin zorunlu olduğunu varsayalım. Kanun gereği kat irtifakı tapuları ilk önce arsa malikinin adına düzenlenmekte, kat karşılığı arsa inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde yapı müteahhidine bırakılan daireler yapı müteahhidine devredilmektedir. Teorik olarak bu devirden önce tüm bağımsız bölümlerin maliki olan arsa maliki merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüşmesi yönünde karar alabilir. Bu karar da oy birliği ile alındığı için kanunun aradığı şartı sağlamaktadır. Fakat Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşüne göre merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için bağımsız bölümlere ait kat irtifaklarının kat mülkiyetine dönüştürülmesi gerekmektedir (Çevre Şehircilik Bakanlığı, 2019). Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12. ve 14. maddelerine göre kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi için yetkili idarece yapı kullanım izin belgesinin düzenlenmiş olması gerekir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 3 Ağustos 2009 tarih ve 2009/14 sayılı genelgesine (mülga) göre kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için yapı kullanım izin belgesinin dışında bir takım ilave belgeler de talep edilmektedir: Bunlar dosyasında yok ise vaziyet planı, LİHKAB büroları tarafından düzenlenip Kadastro Müdürlükleri tarafından onaylanan röperli kroki, Kadastro Müdürlüğü tarafından düzenlenecek Tescil Beyannamesi ve ilgili tüm dairelerin vergi dairesine ilgili harçları ödediğine dair vergi dairesi alındısıdır. Ayrıca yapı kullanım izin belgesi, yapının tamamen bitmesiyle birlikte bir takım mali, idari ve hukuki prosedürlerin tamamlanmasının ardından düzenlenmektedir. Uygulamada (nüfus, iş yoğunluğu vb. sebeplerle) farklılık göstermekle beraber yapı kullanım izin belgesi ortalama birkaç yılda ilgili idare tarafından tanzim edilmektedir.
ÖZET: Merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçmek isteyen kat maliki ilk önce binasını merkezi ısıtma sistemine göre tamamlayacak, ardından yapı kullanım izin belgesini alacak ve kat mülkiyetine geçiş yapacak, bunun ardından tüm merkezi ısıtma sistem ekipmanlarını sökecek ve ferdi ısıtma sistemine ilişkin ekipmanların montajını yapacaktır. Bu durumun kat maliki açısından azımsanamayacak bir vakit kaybının yanında ek bir takım mali yükümlülükler doğuracağı yadsınamaz bir gerçektir.
Nitekim yargı organları da içtihatlarıyla bu kuralın esnetilmemesi yönünde eğilim sergilemektedir. Yargıtay (Yargıtay, 2017) bir kat maliki dışındaki diğer tüm kat maliklerinin oy birliği ile katı yakıtlı merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçilmesi için karar aldığını, bu kararın uygulanması için gaz dağıtım şirketine yapılan başvurunun reddedilmesi sebebiyle hakimin müdahalesi yoluyla, aksi yönde karar alan kat maliki rızanın sağlanması hususunda açılan davada, yerel mahkemece kat maliklerinin kendi iradeleri ile gerçekleştirecekleri işlemler için malikler yerine geçilerek karar verilmeyeceği, merkezi ısıtma sisteminden ferdi ısıtma sistemine geçilmesi için tüm kat maliklerinin oy birliğinin arandığı, kat malikinin rızasının arandığı bir hususta kat malikinin rızasının bertaraf edilerek karar verilemeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmesi üzerine temyizen önüne gelen dosyayı onamıştır.
Bu çerçevede kanun koyucunun merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi için zorunlu kıldığı oy birliği şartını beşte dört gibi bir nitelikli çoğunluk lehine revize etmesi gerektiğini değerlendirilmektedir. Kanun koyucunun ferdi ısıtma sistemine geçişi zorlaştırması isabetlidir. Fakat bunu imkansızlaştırması Anayasa ile koruma altına alınan mülkiyet hakkını zedeler niteliktedir. Aşağıda bahsedildiği gibi bazı özel durumlarda merkezi ısıtma sistemi yerine ferdi ısıtma sistemi daha olumlu sonuçlar doğurmaktadır:
- Merkezi ısıtma sistemine sahip olan binalarda merkezi kazanın arızalanması durumunda müdahale etmesi, bakım ve onarım işlerini takip edilmesi amacıyla bir apartman görevlisi istihdam edilmesi zorunluluğu ortaya çıkmaktadır.
- Merkezi ısıtma sistemine sahip olan binalarda faturaların paylaştırılması, kat maliklerinden tahsil edilmesi ve gaz dağıtım şirketine ödenmesi süreçlerinin takip edilmesi sitede oturan kat maliklerinin arasından seçilecek bireysel yöneticilerin işgücünün üstüne çıkması sebebiyle bu binalarda profesyonel yönetim hizmeti veren şirketlerden hizmet alma zorunluluğunu ortaya çıkarmaktadır.
- Merkezi ısıtma sistemlerinin doğalgazın yanında ciddi bir elektrik tüketimini de ortaya çıkarmaktadır. Merkezi ısıtma sistemi bulunan binalardaki kazanlar ciddi anlamda elektrik tüketmektedir.
- Mevsim geçişleri esnasında (sonbahardan kışa geçiş) merkezi ısıtma sistemin ne zaman devreye alınacağı yada ne zaman kapatılacağı da (ilkbahardan yaza) yöneticilerin inisiyatif almakta zorlandığı konulardan biridir. Hatta binaların farklı cephelerinde oturanların bile merkezi ısıtma sistemin devreye alınacağı tarih konusunda farklı talepleri söz konusu olmaktadır (Özsoy, 2009). Aynı zamanda yöneticinin bu konuda serbestçe inisiyatif kullanması kanunun ruhuna aykırı sonuçlar doğurabilir.
Referans
